Beteiligte im Lebenszyklus Bau

Beteiligte im Wohnungsbau
Bei der Planung, Ausführung, Überwachung und Abnahme von Bauleistungen sind viele Beteiligte involviert und zu koordinieren. (Foto: istock.com/Rawpixel)

Transparenz, Kommunikation und Kooperation helfen auch am Bau Konflikte und Enttäuschungen zu vermeiden. Daher ist es nützlich zu wissen: Wer baut für wen? Wer ist wofür verantwortlich? Worauf ist als Erwerber einer Neubauwohnung zu achten? Über den typischen Bauablauf und die Beteiligten, die zur Entwicklung, Planung und Errichtung eines Wohngebäudes beitragen, erfahren Sie nachfolgend mehr.

Lebenszyklus einer Immobilie

Im Lebenszyklus einer Immobilie folgen mehrere Phasen aufeinander oder greifen parallel ineinander. Dabei sind unterschiedliche Ziele, Aufgaben und Beteiligte zu koordinieren:

  • Projektentwicklung (Development)
    • Projektinitiierung (Projektidee, Zielsetzung, Grobkonzept)
    • Projektkonzeption (Feinkonzept, Grundstückssicherung, Genehmigungsfähigkeit)
    • Projektrealisation (Detailkonzept, Planung, Ausschreibung, Vergabe, Ausführung, Überwachung, Abnahme)
  • Vermarktung (Vermietung, Verkauf; oft bereits parallel zu vorgenannten Phasen)
  • Nutzung, Verwaltung, Betrieb
  • Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung
  • ggf. auch Umbau, Aufstockung, Umnutzung, Wiederaufbau, Rückbau, Abbruch, Recycling

Projektentwickler

Die Immobilien-Projektentwicklung ist eine komplexe, dynamische und multidisziplinäre Aufgabe. Von der ersten Idee, der Konzeption, Grundstücksakquise, Ankaufsprüfung, Kapitalbeschaffung über die Planungs-, Genehmigungs- und Realisationsphase bis zur Vermarktung und Übergabe der Immobilie an den Erwerber ist der Projektentwickler für das Projekt verantwortlich tätig. Nicht umsonst wird die Projektentwicklung daher auch als „Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft“ bezeichnet.

 

Drei unternehmerische Ausprägungen der Projektentwicklung sind branchenüblich:

  • Die im mehrgeschossigen Wohnungsbau überwiegenden Bauträger (Trading-Developer) errichten Immobilien im eigenen Namen, auf eigenes unternehmerisches Risiko, auf eigenem Grundstück und erzielen ihren Gewinn aus dem Verkauf der meist schlüsselfertigen Objekte. Sie werden daher auch „Bauherren auf Zeit“ genannt.
  • Service-Developer, wie Projektsteuerer, Baubetreuer, erbringen für Bauherren ausgewählte Dienstleistungen der Projektentwicklung auf Honorarbasis.
  • Investor-Developer realisieren Immobilien für den eigenen Bestand zur eigenen Nutzung oder Vermietung.

Eigentümer und Investoren im Mehrfamilienhausbau

Die bedeutendste Eigentümer- und Investorengruppe beim Neubau von Mehrfamilienhäusern sind zu etwa 75 % die privaten Haushalte. Privatwirtschaftliche oder kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften und andere Investorengruppen sind verglichen damit relativ unbedeutend. Dabei werden die von privaten Haushalten gehaltenen Neubauwohnungen größtenteils von Bauträgern erstellt und auf den Markt gebracht. (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 2017)

Erwerber einer ETW ist kein Bauherr

Der Erwerber einer Eigentumswohnung (ETW) ist kein Bauherr. Bauherr ist in den meisten Fällen ein Bauträger, der auf eigenem Grundstück und eigenes Risiko Mehrfamilienhäuser errichtet und die Wohneinheiten als Eigentumswohnungen selbst oder via Makler verkauft. Daraus ergeben sich vielfältige, nicht nur rechtliche Konsequenzen. So sind zwar Pflichten und Risiken eines Erwerbers im Vergleich mit einem Bauherrn geringer, aber auch dessen Einfluss bei Planung und Ausführung „seiner“ Immobilie.

Expertenrat einholen

Vor Vertragsabschluss, im weiteren Bauablauf und für die Abnahme des Bauvorhabens sollten sich vor allem Ersterwerber Unterstützung durch Fachanwälte und unabhängige Bausachverständige einholen. Weitere Infos dazu erhalten Sie in den Rubriken Bauausführung und Qualitätssicherung sowie Verbände und Vereine.

Weitere Baubeteiligte

Weitere Beteiligte an der Planung, Ausführung, Überwachung von Bauleistungen sind neben dem Bauherrn die Entwurfsverfasser (Architekten), Fachplaner (Ingenieure für bautechnische Gesamtplanung und technische Fachplanung), Bauunternehmer (Generalübernehmer, Generalunternehmer, Fachbetriebe aus dem Bau- und Ausbaugewerbe), Bauleiter, Sachverständige und Bauaufsichtsbehörden. Deren Pflichten über die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften sind in der Musterbauordnung (MBO) dargestellt, die Grundlage aller 16 Landesbauordnungen in Deutschland ist.

 

Bauträger arbeiten überwiegend mit Generalunternehmern oder Generalübernehmern zusammen:

  • Ein Generalunternehmer (GU) ist Auftragnehmer und alleiniger Vertragspartner des Projektentwicklers für die Ausführung sämtlicher Bauleistungen. Bauleistungen, die er nicht selbst erbringt, vergibt er im eigenen Namen, auf eigenes Risiko an Fachbetriebe aus dem Bau- und Ausbaugewerbe (Nachunternehmer bzw. Subunternehmer), die er wiederum selbst koordiniert. Ist der Generalunternehmer auch mit der Planung beauftragt, so wird er Totalunternehmer genannt.
  • Ein Generalübernehmer (GÜ) ist als Auftragnehmer ebenfalls alleiniger Vertragspartner des Bauherrn und koordiniert sämtliche Bauleistungen, die er zur Ausführung vollständig an Nachunternehmer vergibt. Koordiniert er auch deren Planung so nennt man ihn Totalübernehmer.

Bauzeiten im Geschosswohnungsbau

Bauzeiten für Mehrfamilienhäuser
Bauzeiten für Mehrfamilienhäuser (Abb.: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.)

 

Nach Erhebungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft dauert der Bau eines Mehrfamilienhauses von der Projektierung bis zur Fertigstellung im gehobenen Wohnungsbau-Segment durchschnittlich 32 Monate und im einfacheren Segment 48 Monate, Tendenz steigend.

 

Ursachen werden in der hohen Auslastung der Baubranche gesehen und der dadurch geringeren Attraktivität einfacher Wohnungsbauvorhaben, insbesondere mit Vergabeverfahren des öffentlichen Wohnungsbaus, oder von Projekten, die aufwendige Genehmigungsverfahren beinhalten.

 

Chancen durch Fertigteilbauverfahren

In der Übertragung von aus dem Einfamilienhausbau geläufigen Fertigteilbauverfahren auf den Mehrfamilienhausbau werden erhebliche Potenziale zur Reduktion von Koordinationsaufwand, Beschleunigung von Bauzeiten, Qualitätssicherung und Kosteneinsparung gesehen und erprobt. Weitere Infos dazu unter Vorfertigung und Serieller Wohnungsbau.


ParBuilding verbindet Bauträger und Erwerber

ParBuilding-Logo ohne Zusatz

ParBuilding verbindet frühzeitig und zueinander passend Bauträger und Erwerber von Neubauwohnungen. Frühzeitig bedeutet hier: bereits während der Konzeption/Planung eines Immobilien-Projekts, also lange vor Bauausführung und Vermarktung der verkaufsreifen Wohnung. Somit können Erwerber noch während der Planungsphase Einfluss nehmen: ParBuilding – die Matching-Plattform für individuellen Wohnungsbau

ParBuilding innerhalb der Wertschöpfungskette Wohnungsbau
Frühzeitige und passgenaue Geschäftsanbahnung mit ParBuilding während der Projektentwicklung

Wünsch Dir was

Sonderwünsche im Wohnungsbau

Wohnen wird individueller. Wie werden die Bedarfe der Erwerber berücksicktigt?

Partizipation

Partizipation im Wohnungsbau

Eine partizipative Planung integriert Erwerber frühzeitig in die Entwicklung „ihrer“ Immobilie.

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Vorfertigung im Wohnungsbau

Vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels gewinnt die Vorfertigung an Bedeutung.