Standards, Sonderwünsche, Individualisierung im Wohnungsbau

Individualisierung im Wohnungsbau
Die Berücksichtigung individueller Wünsche fördert die Kundenzufriedenheit. (Foto: istock.com/efetova)

Das Wohnen wird immer anspruchsvoller, individueller und differenzierter, je nach Alter und Familiensituation. Sowohl die Veränderungen des Arbeitsmarktes als auch der zunehmend instabilen Lebensentwürfe spiegeln sich in den Wohnkonzepten der Zukunft. Konventionelle Wohnungen verlieren an Attraktion.“ (Einem 2016, S. 150)

Marktorientierte Projektentwickler und Bauträger im mehrgeschossigen Wohnungsbau berücksichtigen den Bedarf der Erwerber bzw. künftigen Nutzer auf Basis langjähriger Erfahrung, Marktforschungen zu aktuellen und künftigen Wohnwünschen oder eigener Kundenzufriedenheitsanalysen. Im Ergebnis werden die vielfältigen potenziellen Erwerber- bzw. Nutzerprofile zielgruppenspezifisch auf ausgewählte Wohnungstypen abgebildet – vom Mikroapartment über die klassische Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnung bis zur komfortablen Penthouse-Wohnung.

Sonderwunschmanagement

Da der Verkauf der Neubauwohnungen und damit der Kontakt zum Erwerber häufig erst während oder nach der Bauausführung erfolgt, können dessen individuelle Anforderungen (falls überhaupt) nur noch eingeschränkt aufgenommen werden. Im Rahmen eines sog. Sonderwunschmanagement bzw. Erwerbermanagement. Mit eingeschränkten Wahlmöglichkeiten – wie veränderbare Raumteilungen durch nichttragende Innenwände, Wahl des Boden- und Wandbelags oder der Sanitärobjekte und Armaturen – höheren Kosten und meist auch mit Bauzeitverzögerungen verbunden.

Individualisierung im mehrgeschossigen Wohnungsbau

Im Zuge der gesellschaftlichen Individualisierung, des demographischen Wandels und Trends zu mehr Nachhaltigkeit gewinnt auch die Individualisierung im Wohnungsbau an Bedeutung. Dabei soll das künftige Zuhause nicht nur auf die aktuellen Bedürfnisse und Wünsche der Nutzer ausgerichtet, sondern an veränderte Lebenssituationen anpassbar sein. Dies zu beachten und auf die individuellen Anforderungen einzelner Erwerber im mehrgeschossigen Wohnungsbau einzugehen erfordert auf Seiten des Bauträgers höheren Aufwand, der zu höheren Angebotspreisen führt. Ein Konflikt, der sich lösen lässt, durch eine zielgruppenspezifisch geplante Vielfalt an unterschiedlichen Wohnungstypen, -größen, mit einer vorausschauend geplanten Flexibilität der Grundrisse und Ausstattung, auf Basis bewährter Standards. Und indem passende Erwerber bereits vor Beginn der Bauausführung gewonnen und deren Wünsche zur Individualisierung im Rahmen der geplanten Variationsmöglichkeiten rechtzeitig integriert werden.

Grenzen der Individualisierung in einer Eigentümergemeinschaft

Der Individualisierung im mehrgeschossigen Wohnungsbau durch bauliche Maßnahmen sind über die Teilungserklärung, Gemeinschafts- und Hausordnung oder bereits erfolgte Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft Grenzen gesetzt, die im konkreten Einzelfall zu prüfen sind. Zu klären ist, ob die geplante Maßnahme das Sondereigentum, ein Sondernutzungsrecht oder das Gemeinschaftseigentum betrifft. Ob es sich um eine eine bauliche Veränderung, Modernisierung, Instandsetzung oder Instandhaltung handelt. Davon hängt auch ab, ob und in welchem Umfang eine Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich ist und eine Kostenübernahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt ist. Als Beispiele seien hier Maßnahmen genannt, die das Erscheinungsbild eines Gebäudes bzw. eines Ensembles verändern können: Anbringen von Sonnen- und Sichtschutzelementen, Aufstellen von Garten- oder Gewächshäusern, Austausch von Fenster-/Schiebetürelementen, Außenmontage von Einbruchmeldern und Satellitenanlagen, Fällen charakteristischer Bäume.

Mitbestimmung in der Baugruppe

Selbstinitiativ oder Architekten initiierte gemeinschaftliche Bauprojekte in einer Baugruppe, oft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), GmbH, KG, Genossenschaft oder als Miteigentümergemeinschaft gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) organisiert, bieten mehr Einflussmöglichkeiten. Einsparungen bei den Grunderwerbssteuern, Notar-, Gerichtsgebühren und Maklerprovisionen, also den Nebenkosten beim Immobilienkauf, stehen aber oft ein höherer Eigenaufwand und ein höheres Risiko bei Baukosten und Bauzeit gegenüber. Hier empfiehlt sich der Einbezug baugruppenerfahrener unabhängiger Moderatoren, Baubetreuer oder Projektsteuerer und Finanzberater.

Mehr Sicherheit in Mischformen

Zunehmend treten Mischformen klassischer Bauträger-Projekte und Baugemeinschaften auf, etwa als bauträgerinitiierte oder bauträgergestützte Baugruppen-Projekte. Hierbei werden die individuellen Vorstellungen und Bedürfnisse der Erwerber bereits in der Konzeptions- und Planungsphase einer Projektentwicklung berücksichtigt (Partizipation im Wohnungsbau). Aus Effizienzgründen meist fokussiert auf vordefinierte Variationsmöglichkeiten, etwa bzgl. Anpassbarkeit der Wohnungsgrundrisse, Ausstattung, Gestaltung der Fassade und Gemeinschaftsbereiche. Aber weitreichender als beim Management von Sonderwünschen in einem klassischen Bauträger-Projekt.

Diese Vorgehensweise fördert nicht nur die „Identifikation der Bewohner mit ihrem Haus bzw. ihrer Wohnung und eine größere Wohnzufriedenheit“, sondern außerdem eine „größere Effizienz bei der Entwicklung und Vermarktung marktgängiger Objekte“ für den Bauträger. (Roth 2008)

Die Vereinbarung einer schlüsselfertigen Projektabwicklung mit einem Bauträger, der auf eigenes unternehmerisches Risiko agiert, reduziert das bei klassischen Baugruppen-Projekten bestehende Risiko bei Baukosten und Bauzeit. Bietet also eine Kombination aus Kosten- und Terminsicherheit und Möglichkeit zur Individualisierung.


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