Wohnungsmarkt in Deutschland

Zurzeit fehlen dem Wohnungsmarkt in Deutschland rund 1 Mio. Wohnungen. Dieser Fehlbestand ist das Ergebnis einer zu geringen Neubautätigkeit und einer signifikant gestiegenen Anzahl privater Haushalte durch Zuwanderung und arbeits- bzw. bildungsbedingte Binnenwanderung, insbesondere in Hochschul- und Großstädte. Aber auch durch einen Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgröße (Personenzahl) und verstärkte Bildung von Ein- und Zweipersonenhaushalten verursacht.

Dabei wird nicht nur zu wenig, sondern auch zu teuer und zu langsam gebaut. Zudem bedient der derzeitige Wohnungsneubau überwiegend das Eigenheim- und gehobene Mietwohnungssegment. Durch die überproportional gestiegenen Baukosten, Kaufpreise und Mieten bestehen daher insbesondere im Mietwohnungsbau und sozialen Wohnungsbau große Bedarfslücken. (Prognos 2017)

Wohnungsbestand in Deutschland

Ende 2017 gab es in Deutschland etwa 40,5 Mio. Wohnungen in etwa 19 Mio. Wohngebäuden:

  • 12,6 Mio. Wohnungen in Einfamilienhäuser, 6,2 Mio. Wohnungen in Zweifamilienhäuser
  • 21,2 Mio. (52 %) Wohnungen in 3,1 Mio. Wohngebäuden mit 3 und mehr Wohnungen (Mehrfamilienhäuser)
  • 478 Tsd. Wohnungen in 21,8 Tsd. Wohnheimen, z. B. Studenten-, Seniorenwohnheime

Auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ergibt sich, dass etwa zwei Drittel der Mehrfamilienhäuser Gebäude mit 3 bis 6 Wohnungen sind, etwas mehr als ein Viertel Gebäude mit 7 bis 12 Wohnungen und knapp 7 % Gebäude mit mehr als 13 Wohnungen sind.

Wohngebäude nach Zahl der Wohnungen im Gebäude
Wohngebäude nach Zahl der Wohnungen im Gebäude (Daten: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2014)

Wohnungsneubau

Die Anzahl der neu gebauten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist zwar in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen – während der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern stagniert – aber weit unter dem Spitzenwert der Vergangenheit und unter dem aktuellen Neubaubedarf (s.u.).

Im Vergleich zu 2017 stieg der Wohnungsbestand 2018 um 260 Tsd. Wohnungen (0,6 %). Davon wurden 245 Tsd. Wohnungen (94 %) in neu errichteten Wohngebäuden fertiggestellt. Die Hälfte davon in 13,3 Tsd. Mehrfamilienhäusern, 35 % in 86,4 Tsd. Einfamilienhäuser, 8 % in 9,7 Tsd. Zweifamilienhäuser und 7 % in Wohnheimen. (Statistisches Bundesamt 2018)

Neubaubedarf von Wohnungen

Im zehnjährigen Mittel wurden „nur“ 240 Tsd. Wohnungen pro Jahr errichtet. Die Prognose der künftig fertiggestellten Wohnungen beläuft sich auf 250 Tsd. Wohnungen pro Jahr. Dagegen rechnet das Pestel-Institut mit einem Neubaubedarf von rund 400 Tsd. Wohnungen jährlich bis 2020. Demnach besteht eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage von 150 Tsd.  Wohnungen pro Jahr.

Zum Vergleich: Der Spitzenwert an neu errichteten Wohnungen in Wohngebäuden der letzten Jahrzehnte lag im Jahr 1995 bei 525 Tsd. Wohnungen, davon 312,5 Tsd. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Baubedarf an Wohnungen in Deutschland
Baubedarf an Wohnungen in Deutschland (Quelle: iW Köln)

Die Abbildung des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt den Baubedarf an Wohnungen in Deutschland differenziert nach demografiebedingtem Baubedarf, Ersatzbedarf, Nachholbedarf und zusätzlichem Baubedarf durch Zuwanderung für die Jahre 2015 bis 2020. Im Weiteren geht das Institut davon aus, dass sich der Baubedarf für die Jahre 2020 bis 2035 auf jährlich 283.000, für 2025 bis 2030 auf 262.000 und für 2030 bis 2035 auf 253.000 Wohnungen verringern wird. (iW Wohnungsbedarfsmodell)

Bauüberhang

Der sogenannte Bauüberhang, also die Lücke zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, weitet sich von Jahr zu Jahr weiter aus. Aktuell warten in Deutschland bereits etwa 700 Tsd. genehmigte Wohnungsneubauten auf Umsetzung. (KfW 2018)

Anbieter von Neubauwohnungen

Die bedeutendste Eigentümer- und Investorengruppe beim Neubau von Mehrfamilienhäusern sind zu etwa 75 % die privaten Haushalte. Privatwirtschaftliche oder kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften und andere Investorengruppen sind verglichen damit relativ unbedeutend. Dabei werden die von privaten Haushalten gehaltenen Neubauwohnungen größtenteils von Bauträgern erstellt und auf den Markt gebracht. (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 2017)

Eigenen Schätzungen zufolge werden etwa 60 % aller Neubauwohnungen durch Makler vermittelt, der Rest über die Bauträger bzw. Projektentwickler selbst, mit eigenem Vertrieb oder „nebenher“.

Anbieter von Bestandswohnungen

Private nicht-institutionelle Vermieter – auch Amateurvermieter genannt – stellen mit 14,3 Millionen Wohnungen die größte Gruppe unter den Anbietern von Wohnraum in Deutschland. Private Kleinvermieter bewirtschaften in Deutschland rund 60 % aller Mietwohnungen oder 35 % des gesamten Wohnungsbestandes. Professionell-gewerbliche Anbieter halten die übrigen rund 40 % des Mietwohnungsbestandes. Damit bewirtschaftet diese Anbietergruppe in Deutschland gut 9 Millionen Mietwohnungen.

Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt
Bestandsanbieter im deutschen Wohnungsmarkt (Abb: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.)

Transaktionen im Wohnungsmarkt

  • Im Jahr 2016 gab es ca. 600 Tsd. Transaktionen (Eigentumsübergänge) von Neubau- und Bestandswohnungen in Ein-/Zwei- und Mehrfamilienhäusern mit einem Gesamtumsatz von etwa 150 Mrd. Euro.
  • Der größte Teilmarkt war der Bereich Eigentumswohnungen: In 2016 wurden in Deutschland ca. 300 Tsd. Kaufverträge für Eigentumswohnungen abgeschlossen mit etwa 60 Mrd. Euro Umsatz;
  • darunter etwa 60 Tsd. Kaufverträge für neue Eigentumswohnungen (Erstverkauf innerhalb der ersten drei Jahre nach Fertigstellung). (Daten grob gemittelt aus GEWOS 2017, AK OGA 2017)

Weniger als die Hälfte (46 %) der Transaktionen mit neuen Eigentumswohnungen fand in 2016 in Großstädten (TOP-7-Städte mit mehr als 600 Tsd. Einwohnern und weitere Großstädte mit 100 bis unter 600 Tsd. Einwohnern) statt, etwa ein Drittel (35 %) in Mittelstädten und etwa ein Fünftel (19 %) im ländlichen Raum (ländliche Kreise) statt.

Transaktionen Eigentumswohnungen Deutschland 2016
Regionale Verteilung der Transaktionen getrennt nach neuen und gebrauchten Eigentumswohnungen in Deutschland 2016 (Daten: AK OGA 2017)

Beteiligte im Wohnungsbau

Baubeteiligte im Wohnungsmarkt in Deutschland
Während der unterschiedlichen Bauphasen sind verschiedene Beteiligte zu koordinieren.

Transparenz und Kommunikation helfen auch am Bau Konflikte und Stress zu vermeiden. Daher ist es nützlich zu wissen: Wer baut für wen? Wer ist wofür verantwortlich? Worauf ist als Erwerber einer Eigentumswohnung zu achten?

Mehr über den typischen Bauablauf und die Beteiligten, die zur Planung und Errichtung eines Wohngebäudes beitragen, erfahren Sie hier.

Wohnungsbau-Typologie

Gebäudearten, Wohnungstypen, Bauweisen im Wohnungsmarkt in Deutschland
Eine Vielzahl an Gebäudearten, Wohnungstypen, Bauweisen prägen den Wohnungsbau.

Die etwa 40,5 Mio. Wohnungen in 19 Mio. Wohngebäuden in Deutschland unterscheiden sich in einer Vielzahl von Kriterien. Auch Annoncen, Exposés und Baubeschreibungen zum Immobilienerwerb enthalten häufig erklärungsbedürftige oder uneindeutige Begriffe. Zur Orientierung in diesem Begriffsdschungel, aber auch für die Entwicklung und Formulierung der eigenen Wünsche und Vorstellungen an die neue Eigentumswohnung, helfen die Erläuterungen in der Rubrik Gebäudearten, Wohnungstypen und Bauweisen.


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