Typologie für Wohngebäude

Gebäudetypologie
Typologie für Wohngebäude: Solitäre, Blöcke, Reihen, Zeilen, Cluster gestalten das Stadtbild (Foto: pixabay)

Wohngebäude lassen sich durch verschiedene Merkmale beschreiben. Die Wichtigsten werden hier in der Typologie für Wohngebäude erläutert. Weitere Wohnungsbau-Begriffe enthält die Rubrik Typologie für Wohnungen. Erläuterungen typischer Baukonstruktionen und Baumaterialien finden Sie in der Rubrik Bauweisen.

Die Begriffserläuterungen helfen bei der Klärung der eigenen Wohnwünsche und beim Anlegen eines eigenen Such-Profils in ParBuilding, um eine Neubauwohnung finden zu lassen und frühzeitig vom Bauträger zu kaufen: passgenau und ohne aufwändiges Suchen, Auswählen, Vergleichen.

Gebäudearten

Im Wohnungsbau unterscheidet man zwei Gebäudearten:

  • das Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohneinheit, gelegentlich auch mit Einliegerwohnung, als Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenhaus (RH), Kettenhaus, Hofhaus, Atriumhaus
  • das Mehrfamilienhaus (MFH, Mehrfamilienwohnhaus) mit mehreren Wohneinheiten als mehrgeschossiger Wohnungsbau (Geschosswohnungsbau, Mehrgeschosswohnungsbau, Apartmentbau) mit direktem Zugang zu den Wohnungen über eine
    • vertikale Erschließung über innen liegende Treppen, ggf. Aufzug (Innenerschließung).
      • Als Einspänner bietet die Innenerschließung Zugang zu einer Wohnung auf einer Etage,
      • als Zweispänner zu zwei, als Dreispänner zu drei Wohnungen auf einer Etage etc.
    • horizontale Erschließung über Außengänge (Laubengänge) oder innen liegende Gänge, die vertikal über außen oder innen liegende Treppen, ggf. Aufzüge, erreicht werden
    • Kombination einer vertikalen und horizontalen Erschließung: Zweiwegesystem

Die Bezeichnung Stadthaus (Townhouse) wird überwiegend verwendet für ein urbanes, mindestens dreigeschossiges Reihenhaus mit mehreren Wohneinheiten und individueller Fassadengestaltung. Aber ebenfalls für ein freistehendes, exklusiveres Mehrfamilienhaus (Stadtvilla), selten auch für eine mehrgeschossige Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, inkl. Erdgeschoss.

Grundriss

  • Ein Punkthaus ist ein Mehrspänner mit zentraler Erschließung und einem eher quadratischen oder kreisförmigen Grundriss.
  • Ein Scheibenhaus ist meist schmal und hoch und hat einen rechteckigen Grundriss.

Mehrfamilienhäuser mit höherwertigen Eigentumswohnungen werden häufig als drei- bis viergeschossige Punkthäuser errichtet.

Bauhöhe

  • Ein Wohnturm ist ein höhergeschossiger Wohnungsbau und wird
  • ab einer Höhe von 22 Metern Wohnhochhaus genannt (Abstand zwischen Geländeoberfläche und Fußbodenoberkante des höchst gelegenen Aufenthaltsraums).

Bauform des Gebäudes bzw. Ensembles (Wohnanlage, Wohnsiedlung)

  • Solitär: alleinstehendes Gebäudes, z. B. Punkthaus (Stadtvilla, Wohnturm, Wohnhochhaus) oder Scheibenhaus
  • Block (Wohnblock, Karree, Apartmentblock) mit privatem Innenbereich aus Hof-, Garten-, Spiel- und Freiflächen, Stellplätzen, Garagen o. Ä., allseitig von Erschließungsstraßen umgeben
  • Hof, wie Block, Gebäudezugang erfolgt aber vom Hof, Vorderseite der Gebäude zum Hof orientiert:
    • Wohnhof bezeichnet eine Wohnanlage mit einem gemeinschaftlichen Hofplatz,
    • Gated Community ein abgeschirmtes Wohnviertel (Quartier).
  • Reihe, Riegel (Wohnriegel, Apartmentriegel), entlang einer erschließenden Straße
  • Zeile, stirnseitige, oft senkrechte, Ausrichtung zu einer Erschließungsstraße
  • Cluster: kompositorische Anordnung einer Gruppe von Gebäuden, die zu keiner der vorgenannten Kategorien passt

Primäre Tragwerkskonstruktion

  • Massivbauweise
    • raumabschließende Wände und Decken erfüllen statisch tragende Funktion
    • eingeschränkte Flexibilität in Grundriss- und Fassadengestaltung
    • Begriff bezeichnet oft die angewandten Baustoffe: Mauerwerk, Beton, Stahlbeton
  • Skelettbauweise
    • die Last abtragenden Bauteile bilden keinen Raumabschluss
    • Trennung der Trag- und Hüllkonstruktion
    • hohe Flexibilität in Grundriss- und Fassadengestaltung
  • Hybridbauweise: Mischbauweise aus vorgenannten Bauweisen

Lage, Umfeld, Standortfaktoren

  • zentral (urban), Randgebiet (Stadt-/Ortsteil, Vorort, Stadtrand, suburban), Umland, ländlich
  • Region, Kommune, Stadt-/Ortsteil, Quartier, Baublock, Einzelgebäude
  • Größe und Einwohnerzahl der Kommune
  • Bebauungsdichte des Quartiers und des Einzelgebäudes (relative Kennzahl: GFZ, s.u.)
  • Image der Umgebung (Villenviertel, Künstlerviertel, Arbeiterviertel o. Ä.)
  • Angaben zur Lage ggf. orientiert an lokalem Mietspiegel o. Ä., wie „einfach“, „mittel“, „gut“
  • Ausrichtung (Südlage, Hanglage o. Ä.), Belichtung und Verschattung
  • klimatische Bedingungen, Luftqualität, elektromagnetische Felder, Vorkommen von Radon
  • Baugrundverhältnisse, Altlasten, Sprengstoff, Munition
  • Erdbeben-, Lawinen-, Sturm-, Hochwasserrisiko
  • Lärm- und Geruchsimmission
  • Infrastruktur, wie Arbeitsplatzangebote, Entfernung, Frequenz und Auslastung der öffentlichen Verkehrsmittel, Autobahnanschluss, Parkplätze, Radwege, Konsum und Dienstleistungen, Gastronomie, Verwaltung, Gewerbe, Bildungseinrichtungen, medizinische, soziale und kulturelle Einrichtungen, Sport-, Spiel- und Freiflächen, Naherholungsgebiete
  • Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Verkehrsentwicklungsplan

Baualter und Zustand

Neubau; Altbau, Baujahr ggf. mit Zeitpunkt, Umfang und Art von Modernisierungsmaßnahmen.

 

Nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht der Häufigkeiten der Wohngebäudearten (EFH, RH, MFH, GMH [MFH ab 13 Wohneinheiten]) in unterschiedlichen Baualtersklassen in Deutschland mit Baujahr bis Ende 2009. Demnach lagen mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Deutschland in Mehrfamilienhäusern; mehr als drei Viertel davon in MFH mit drei bis 12 Wohneinheiten. Fast zwei Drittel aller Wohnungen ist älter als 40 Jahre und wurden somit vor Inkraftreten der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet.

Wohngebäude nach Baualtersklassen
Wohngebäude nach Baualtersklassen in Deutschland bis 2009 (Quelle: Institut Wohnen Umwelt 2015)

Baustil

klassisch, ländlich, minimalistisch (modern, puristisch), organisch

Gestaltungsqualität

Individualität, Außenwirkung, Bauform und Größe des Gebäude bzw. Ensembles, Baustil, Fassadengestaltung, Art der Erschließung, Gestaltung der Außenbereiche, Freiflächen, Stellplätze, Einrichtungen zum Müllsammeln und -trennen, Ausstattungsdetails, Identifikationspotenzial, Privatsphäre, Einhaltung von Vorgaben des Denkmalschutzes, Umgang mit Um-/Nachnutzung von Bestandsgebäuden

Grundflächenzahl (GRZ)

Im Bebauungsplan festgelegtes Verhältnis der überbauten Fläche zur Baugrundstücksfläche. Die Ermittlung erfolgt gemäß Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung, BauNVO). Die GRZ liegt zwischen 0 und 1. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 darf also 40 % der Grundstücksfläche überbaut werden.

Geschlossflächenzahl (GFZ)

Im Bebauungsplan festgelegtes Verhältnis der Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Baugrundstücksfläche; Ermittlung gemäß BauNVO. Die GFZ ist größer als 0 und kann über 1 liegen. Je größer die GFZ, desto dichter die Bebauung (Bebauungsdichte). Beispiele: Der Beitrag Dichte im internationalen Stadt-Vergleich (Bauwelt 12/2016) zeigt 15 verdichtete Stadtquartiere auf drei Kontinenten mit einer GFZ von 1,23 (Tokio) über 2,98 (Berlin) bis 8,13 (Hongkong).

Ökologische Faktoren

Energiebedarf/-effizienz, Treibhauspotenzial (Global Warming Potential – GWP), Ressourcenschonung, Flächeninanspruchnahme und Flächenversiegelung, Weiter- bzw. Wieder-Verwendung oder -verwertung von Baustoffen, Verwendung nachwachsender, recyclebarer Baustoffe, Gesundheits- und Umweltschutz, Vermeidung bzw. Rückbau von Gebäudeschadstoffen, Starkregenvorsorge, Erhaltung von Grünflächen, zusätzliche (Dach-)Begrünung, sommerliche Verschattung, Frischluftschneisen, Mobilitäts- und Sharing-Konzepte (E-Mobility, Shuttle-Dienste, Ride-, Car-, Bike-Sharing)

Ökonomische Faktoren

  • Errichtungskosten: Grundstücks- und Erschließungskosten, Planungskosten, Gebäude- und Baustellenbetriebskosten, Bauüberwachungs- und Dokumentationskosten, Maklerkosten, Notarkosten, Versicherungskosten während der Bauzeit etc.
  • Nutzungskosten: Heizwärme, Warmwasser, Strom, Wasser, Abwasser, Reinigung, Wartung, Instandhaltung, Modernisierung
  • Rückbaukosten: Abriss, Abtransport, Wiederverwendung bzw. -verwertung, Entsorgung

Gemeinschaftsbereiche

Integration und Inklusion

Gemeinschaftliche Wohnformen (Mehrgenerationenwohnen) sowie öffentlich zugängliche Räume für nachbarschaftliche Kommunikation, Kleingewerbe, Einzelhandel, Dienstleistung, Kleinkunst, wie Quartierscafé, Bäckerei, Ateliers o. Ä.

Technische Qualität

Standsicherheit, Feuchteschutz, Schallschutz, sommerlicher und winterlicher Wärmeschutz, Brandschutz, Energieversorgung, Effizienz und Wartungsfreundlichkeit der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA), Einbruchschutz, Rückbau- und Recyclingfähigkeit

Nachhaltigkeit

Um die vielfältigen ökologischen, ökonomischen und funktionalen Kriterien der Nachhaltigkeit im Wohnungsneubau umfassend zu beschreiben, planen und bewerten wurden von unterschiedlichen Institutionen verschiedene Systeme entwickelt. Gemeinsam ist allen das Ziel eines ressourcenschonenden und energieeffizienten Neubaus und die Umsetzung einer hohen Bau- und Wohnqualität im Rahmen wirtschaftlicher Rentabilität.

Bewertungssystem Nachhaltiger Kleinwohnhausbau (BNK)

Das Bewertungssystem Nachhaltiger Kleinwohnhausbau für Wohngebäude mit bis zu 5 Wohneinheiten wurde von der Hochschule München in Zusammenarbeit mit dem Ingenieurbüro Prof. Dr. Hauser GmbH entwickelt und ist seit 2015 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) offiziell anerkannt. Bauherren, Käufer, Bauträger, Bauunternehmen, Fertighaushersteller können durch das BNK-System die nachhaltige Gebäudequalität von unabhängiger Seite prüfen und zertifizieren bzw. bestätigen lassen.

Neubau kleiner Wohngebäude (NKW)

Ebenfalls vom BMUB geprüft und anerkannt ist das Zertifizierungssystem Neubau kleiner Wohngebäude (NKW) mit weniger als sechs Wohneinheiten der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB).

Nachhaltigkeit im Wohnungsbau (NaWoh)

Das Qualitätssiegel des Vereins zur Förderung der Nachhaltigkeit im Wohnungsbau (NaWoh) wird für neue Wohngebäude vergeben, die den Kriterien des Bewertungssystems NaWoh entsprechen und sich einer Prüfung unterzogen haben. Es erlaubt die Beschreibung und Bewertung der Qualität und Nachhaltigkeit neu zu errichtender Wohngebäude ab sechs Wohneinheiten auf freiwilliger Basis. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) hat das Qualitätssiegel offiziell anerkannt und empfiehlt es für die Planungs- und Baupraxis. Das Siegel ist somit ein „vom BMUB geprüftes und anerkannten System“.

Wohnwert-Barometer

Beim Nachhaltigkeitsinstrument Wohnwert-Barometer der TU Darmstadt werden in sechs Hauptgruppen und 17 Unterkategorien Kriterien eines Wohngebäudes erfasst und bewertet. Deren Summe ergibt den Wohnwert, ein Maß für die räumlich-architektonische Qualität.


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