Wohnwünsche, Realitäten, Trends

Im langjährigen Mittel planen jedes Jahr etwa 3,7 Mio. Personen in Deutschland den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung innerhalb der nächsten 2 Jahren (Statista 2018). Dabei verabschieden sich private Haushalte immer öfter von ihrem Wohnideal des eigenen Einfamilienhauses im Grünen und erfüllen sich ihren Traum vom Eigenheim auf der Etage. Dass dies kein schlechter Kompromiss sein muss, zeigen die zahlreichen Vorteile einer Eigentumswohnung im mehrgeschossigen Wohnungsbau.

Nach einem Überblick über Wohnwünsche, Realitäten und Trends im Wohnungsmarkt stellen wir im Folgenden wesentliche Aspekte für den Bau oder Kauf einer Neubauwohnung vor und weisen auf meist wenig beachtete Mehrwerte einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus hin. Abschließend erläutern wir aktuelle Ansätze zur Lösung des akuten Wohnraummangels, wie industrielle Vorfertigung, bauliche Nachverdichtung, Konzeptvergabe und Partizipation im Wohnungsbau.

Der Traum von den eigenen vier Wänden

Wohnwünsche
Individualisierung prägt den Traum von den eigenen vier Wänden. (Foto: istock.com/SolisImages)

Wenn ich es mir frei aussuchen könnte und nicht auf Geld achten müsste, würde ich am liebsten in einem freistehenden Einfamilienhaus wohnen.“ (Abraham et al. 2016, S. 37–38)

 

So, oder so ähnlich, lautet mehrheitlich die Antwort bei Befragungen der Bevölkerung nach ihren Wohnwünschen. Tatsächlich befinden sich von den etwa 40 Mio. Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland weniger als ein Drittel (31,5 %) in einem Einfamilienhaus, ein Sechstel (15,6 %) in einem Zweifamilienhaus und mehr als die Hälfte (52,9 %) in einem Mehrfamilienhaus mit 3 und mehr Wohnungen. (Stand: Ende 2017, ohne Wohnheime; Statistisches Bundesamt 2018)

Viele Haushalte träumen zudem vom Wohnen in den eigenen vier Wänden: Mit gelungener Architektur, guter Integration in das Umfeld, optimaler Raum- und Flächennutzung, energetisch optimiert, kosteneffizient und nachhaltig. Aber nur etwa 45 % aller Wohnungen in Wohngebäuden werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Bei den von Eigentümern bewohnten Wohnungen handelt es sich mit etwa 80 % überwiegend um Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern und nur zu etwa 20 % um selbstgenutztes Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern (Stand: 2011). Dabei steigt die durchschnittliche Eigentümerquote je neuer die Wohnungen sind. Unabhängig von der Region weisen Wohnungen, die nach dem Jahr 2000 gebaut wurden, den höchsten Anteil an selbstgenutzten Wohnungen auf: Zwei Drittel der bewohnten Wohnungen aus dieser Baualtersklasse werden vom Eigentümer selbst genutzt. (Statistisches Bundesamt 2016, 2017)

Anstieg der Selbstnutzung im MFH-Neubau

Der Anteil des selbstgenutzten Neubau-Wohnungseigentums wird voraussichtlich weiter zunehmen, speziell im gehobenen Wohnungsbau – gefördert durch niedrige Fremdkapitalzinsen und niedrige Renditeperspektiven am Kapitalmarkt. Dies führt zu steigenden Ansprüchen der Erwerber an die zu errichtenden Wohnungen – denn schließlich bauen sie für den eigenen Bedarf, nicht mengen- und renditeoptimiert für anonyme Mieter.

Bedarf an Zweitwohnungen steigt

Mit Zunahme der persönlichen Mobilität wächst zudem der Bedarf am Wohnen auf Zeit an zwei oder mehreren Standorten (Multilokalität): zentral am Arbeitsplatz, im Grünen zur Erholung (Ferienwohnung) und dank Digitalisierung als Homeoffice mit der Absicht, sich dort bereits mit seinem künftigen Ruhesitz zu verwurzeln. Das heißt, auch der Bedarf an selbstgenutzten Zweitwohnungen nimmt zu. (Klauser 2012, Einem 2016)

Knappes Angebot, hohe Nachfrage

Bekanntlich besteht aktuell und auf absehbare Zeit eine erhebliche Lücke zwischen knappem Angebot und hoher Nachfrage an bedarfsgerechtem Wohnraum. Es wird zu wenig, meist zu teuer und zu langsam gebaut. Die wesentlichen Ursachen hierfür sind hinreichend bekannt:

  • signifikant gestiegene Anzahl privater Haushalte
  • steigender Verbrauch von Wohnfläche pro Einwohner
  • knappes, teures Bauland
  • begrenzende Kapazitäten in der Baubranche
  • Mangel an Fachkräften für die Planung, Genehmigung und Ausführung von Bauleistungen
  • steigende bautechnische Anforderungen
  • einschränkende Vorgaben durch Vergaberichtlinien, Honorar- und Handwerksordnung

Aber auch, dass bereits genehmigte Wohnbauprojekte aus Spekulation auf weiter steigende Preise und Mieten verzögert bzw. nicht gebaut werden (Bauüberhang). Zudem sind noch erhebliche Potenziale bei der Optimierung von Bauverfahren und Logistik ungenutzt; speziell im Bereich der Individualisierung serieller Produktionsverfahren auf Basis standardisierter Abläufe (Mass Customization und Vorfertigung) sowie bewährter Entwurfs- und Planungskonzepte für eine höhere Vielfalt und Flexibilität im Wohnungsbau. Weitere Handlungsfelder zur Lösung des akuten Wohnraummangels werden in der Nachverdichtung im Bestand und der Konzeptvergabe kommunaler Grundstücke gesehen.

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Konsequenzen für die Projektentwicklung

Im Zuge der gesellschaftlichen Individualisierung, des demographischen Wandels und Trends zu mehr Nachhaltigkeit gewinnen Vielfalt und Flexibilität im Wohnungsbau an Bedeutung. Dies hat Konsequenzen auf die bedarfsgerechte Entwicklung, Planung und Errichtung von Eigentumswohnungen im mehrgeschossigen Wohnungsbau. Etwa bezogen auf einen maßgeblicheren Einbezug der künftigen Eigentümer in die Gestaltung ihrer Wohnungen und ihres Wohnumfeldes. Bei klassischen Bauträger-Projekten allerdings ist deren Einflussmöglichkeit meist auf ein aufpreispflichtiges Sonderwunsch-Management während der Bauausführung begrenzt. Einen weiter reichenden Einfluss bieten hier Modelle der Partizipation im Wohnungsbau, wie partizipative Planung bzw. kooperative Projektentwicklung.


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Die Vorfertigung im Wohnungsbau leidet unter den Beispielen der Vergangenheit, hat aber Potenzial im Mehrfamilienhausbau.

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