Nachverdichtung im Wohnungsbau

Knappes, teures Bauland ist eine der Ursachen für den akuten Wohnraummangel. Eine Lösung bietet hier die Nachverdichtung. Durch Aufstockung von Bestandsgebäuden, Dachgeschossausbau (vertikale Nachverdichtung), Schließung von Baulücken oder Brachflächen (horizontale Nachverdichtung) kann zusätzlicher Wohnraum mit einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität in begehrten Lagen geschaffen und die wachsende Zersiedelung der Landschaft in Grenzen gehalten werden.


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Wohnraumentwicklung durch Nachverdichtung

Wohnungsneubau kann außerhalb (Außenentwicklung) oder innerhalb eines bestehenden Siedlungsgebiets (Innenentwicklung) erfolgen. Wenn Letzteres die Bebauungsdichte erhöht, wird dies als bauliche Nachverdichtung im Wohnungsbau bezeichnet. Nachfolgende Tabelle zeigt die verschiedenen Möglichkeiten zur Wohnraumentwicklung durch Nachverdichtung und andere Maßnahmen. (SRU 2018)

Nachverdichtung im Wohnungsbau für mehr Wohnraum
Wo entsteht Wohnraum? (Tabelle: SRU 2018; Datenquelle: BBSR 2014b, S. 7; BBSR 2013a, S. 40)

2,8 Mio. Millionen Wohnungen in urbanen Lagen

Dach-Aufstockungen auf Mehrfamilienhäusern
Aufstockungen sind meist wirtschaftlicher als vergleichbare Neubauten (Foto: gips.de)

Planungsrechtlich werden Maßnahmen der Nachverdichtung, abgesehen von zulässigen Ausnahmen, zwar begrenzt durch die Dichtevorgaben (Grundflächen- und Geschossflächenzahl) der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der gemäß Landesbauordnung einzuhaltenden Abstandsflächen sowie der maximalen Trauf- oder Firsthöhe, die meist im Baubebauungsplan festgelegt ist. Einer Studie der TU Darmstadt, Fachbereich Architektur und des Eduard Pestel Institut e.V., Hannover aus 2016 zufolge könnten aber bis zu 1,5 Mio. Wohneinheiten mit rund 116 Mio. Quadratmetern Wohnfläche durch Aufstockungen auf Mehrfamilienhäusern in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten entstehen. Auch wenn die Wirtschaftlichkeit einer Aufstockung im Einzelfall zu prüfen sei, könne aber grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass durch die Einsparung von Grundstückskosten und Nebenkosten für den Immobilienerwerb sowie Kosten für Erschließung und Infrastruktur Aufstockungen meist wirtschaftlicher realisierbar sind als vergleichbare Neubauten. (TU Darmstadt 2016)

 

Zusätzliches Potenzial für 1,3 Mio. Wohnungen à 75 Quadratmeter Wohnfläche bietet die Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden:

  • 185.000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Bürogebäuden
  • 280.000 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von Bürogebäuden
  • 375.000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Verwaltungsgebäuden
  • 77.600 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von Verwaltungsgebäuden
  • 400.000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel, Discountern und Märkten, bei Erhalt der Verkaufsflächen
  • 20.000 Wohneinheiten auf Parkhäusern der Innenstädte

Insgesamt bieten die Aufstockung von Wohngebäuden und die Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden somit ein Potenzial für bis zu 2,8 Mio. Wohnungen in urbanen Lagen. (TU Darmstadt 2019)

Nebenwirkungen der Nachverdichtung

Die zunehmende Dichte hat aber auch Nebenwirkungen. Viele Anwohner verbinden mit der baulichen Nachverdichtung einen Verlust an Privatsphäre, Frei- und Grünflächen, eine Verschlechterung der Aussicht und Lichtverhältnisse (Verschattung) sowie des Mikroklimas bis hin zur Veränderung der Anwohnerstruktur, Zunahme der Verkehrsdichte und Auslastung der sozialen Infrastruktur (Kindergärten, Schulen etc.). Daher kommt es bei entsprechenden Entwicklungsprojekten immer öfter zu Konflikten zwischen Anwohnern und Projektentwicklern. Vorausschauend eingesetzt kann hier Partizipation moderierend wirken.


Bauweisen

Bauweisen

Für Aufstockungen im Bestand bieten sich leichte Bauweisen mit Elementen und Modulen an.

Vorfertigung

Vorfertigung im Wohnungsbau

Für die Nachverdichtung kann auch eine individuelle Vorfertigung geeignete Lösungen bieten.

Serielles Bauen

Serielles Bauen
Abb.: Sauerbruch Hutton Architects, Berlin

Hier finden Sie eine Auswahl an Projekten und weiterführender Literatur zum Seriellen Bauen.